کیپیٹل ڈویلپمنٹ اتھارٹی (سی ڈی اے) نے حال ہی میں چودہ ہاؤسنگ سوسائٹیز کے لائسنس منسوخ کر دیے ہیں۔ یہ سوسائٹیاں پہلے سے آگاہ کیے جانے کے باوجود متعلقہ حکام کے ساتھ رجسٹر ہونے میں ناکام رہی تھیں۔ تمام منصفانہ طور پر، یہ نمبر آئس برگ کے صرف سرے کی عکاسی کرتا ہے۔
اسلام آباد کے منظر نامے پر غیر مجاز ہاؤسنگ سوسائٹیوں کا راج ہے۔ اسلام آباد کی 200 ہاؤسنگ سوسائٹیز میں سے صرف 22 قانونی ہیں اور 140 نے کبھی بھی ضروری منظوریوں کے لیے سی ڈی اے سے رجوع نہیں کیا۔ اندازے بتاتے ہیں کہ زون 2، 4 اور 5 میں تقریباً 90 فیصد علاقہ سی ڈی اے کے کنٹرول میں نہیں ہے۔ یہ تعداد حیران کن ہیں۔
کیپٹل ڈویلپمنٹ آرڈیننس 1960 نے سی ڈی اے کو اسلام آباد کی مرحلہ وار اور منصوبہ بند ترقی کی واحد ذمہ داری سونپی تھی۔ تاہم، سی ڈی اے ایک پرانی منصوبہ بندی کے ساتھ ایک سرکاری بیوروکریسی بنی ہوئی ہے، جو اسلام آباد کی نقل مکانی کی اپیل کو سمجھنے سے قاصر ہے۔ اس نے پلان کو اپ ڈیٹ کرنے کی ضرورت کا جواب نہیں دیا، جس سے بہت زیادہ مانگ پیدا ہوئی۔
اسلام آباد کی 200 ہاؤسنگ سوسائٹیوں میں سے صرف 22 قانونی ہیں اور 140 نے کبھی بھی ضروری منظوری کے لیے سی ڈی اے سے رجوع نہیں کیا۔
سی ڈی اے، تمام ہاؤسنگ کو صرف دو منزلوں تک محدود رکھنے کے ساتھ افسر شاہی کے سحر میں پھنس گیا، اس نے موجودہ ہاؤسنگ اسٹاک کو کثیر استعمال والے درمیانے درجے کے فلیٹس (کہیں کہ چھ سے سات منزلوں) میں تبدیل کرنے سے انکار کردیا۔
اس نے پرائیویٹ ڈویلپر انویسٹمنٹ فریم ورک اور بلڈنگ گائیڈ لائنز بھی تیار نہیں کیں کیونکہ اس نے ریگولیٹر اور ڈویلپر دونوں کو چھوڑنے کے کافی مشورے کے باوجود زمین کی ترقی پر اجارہ داری کی توقع کی تھی۔
جو کچھ ہوا اسے شہری تباہی کے طور پر بیان کیا جا سکتا ہے۔ 1990 کی دہائی تک اسلام آباد پرائم ریل اسٹیٹ کا مرکز بن چکا تھا۔ اس نئے موقع کے ساتھ، ریاست کے ہر ادارے اور سرکاری محکمے کو وہاں زمین کا ایک ٹکڑا چاہیے تھا۔ پرائیویٹ ہاؤسنگ سوسائٹیوں کی فہرست پر ایک نظر ڈالنے سے پتہ چلتا ہے کہ زیادہ تر سرکاری محکمے، سویلین اور ملٹری دونوں ہی ہاؤسنگ سوسائٹیز بنانے کے کاروبار میں ہیں۔
بعد میں، سی ڈی اے نے ابتدائی طور پر زون 2، 5 اور ای-11 کے لیے اور بعد میں زون 4 کے کچھ حصوں کے لیے "اسلام آباد کیپٹل ٹیریٹری زوننگ پلان میں پرائیویٹ ہاؤسنگ/ فارم ہاؤسنگ اسکیموں کی ترقی کے لیے طریقہ کار اور طریقہ کار” کے نام سے ایک جامع فریم ورک کا خاکہ پیش کیا۔ ڈویلپرز نے سی ڈی اے کے لمبے اور بوجھل طریقہ کار کی شکایت کی جس کی وجہ سے ان کی اجازت لینے کی حوصلہ شکنی ہوئی۔
سی ڈی اے کو کوئی اعتراض سرٹیفکیٹ (این او سی) دینے میں اوسطاً ڈھائی سال لگتے ہیں، ایک کیس میں زیادہ سے زیادہ ساڑھے نو سال تک کا وقت لگتا ہے۔ اتھارٹی نے گزشتہ 30 سالوں میں صرف 22 NOC اور 24 لیٹر آف پرمیشن (LOPs) جاری کیے ہیں۔
ڈویلپرز بھی سسٹم کو گیم کرنے سے باز نہیں آئے۔ وہ پلاٹوں کی زیادہ فروخت، زمین کی ملکیت کے جعلی ریکارڈ رکھنے اور ترقیاتی کام بروقت مکمل نہ کرنے کے لیے بدنام ہیں۔ ان معاشروں کو ترقی کرنے میں دہائیاں لگتی ہیں۔ ترقیاتی کاموں کی تکمیل کے لیے اوسطاً 12 سال کا وقت ہوتا ہے، جو کہ بہت سے معاملات میں دو دہائیوں سے زیادہ تک پھیلا ہوا ہے۔
تمام سرکاری محکموں، ایجنسیوں اور یونیورسٹیوں نے کوآپریٹو سوسائٹی قانون کا استعمال کئی دہائیوں سے وقفے وقفے سے اور بے ترتیبی سے زمین کی ترقی کے لیے کیا ہے۔ ان پیش رفتوں کو عملی جامہ پہنانے، سرمایہ کاروں کو کم کرنے اور ہر ایجنسی اور ملک کے طاقتوروں کو فائدہ پہنچانے میں برسوں لگتے ہیں۔ وہ کئی گھوٹالوں کا ذریعہ بھی رہے ہیں۔ پھر بھی شاذ و نادر ہی ان پر تبادلہ خیال یا سمجھا جاتا ہے!
سی ڈی اے کے پاس ان بے ضابطگیوں پر نظر رکھنے کی صلاحیت بہت کم ہے۔ 2017 میں سی ڈی اے کے ایک آڈٹ میں پتہ چلا کہ یہ جعلی اور فرضی دستاویزات پر این او سی جاری کرنے اور قومی احتساب بیورو کے نوٹس کے بعد بھی این او سی کی منسوخی سمیت بہت سی سرگرمیوں میں ملوث ہے۔ مقررہ مدت میں پراجیکٹس کی تکمیل نہ کرنے، سوسائیٹیز کے ترقیاتی کام مکمل نہ کرنے پر گروی رکھے گئے رقبے کا 30 فیصد فروخت نہ کرنا، بینک گارنٹی حاصل نہ کرنے اور سپانسرز کو ناجائز فائدہ پہنچانے کے خلاف بھی کارروائی کا فقدان تھا۔ سی ڈی اے نے گزشتہ 25 سالوں میں تکمیل کا سرٹیفکیٹ جاری نہیں کیا، آڈٹ پایا۔
تین زونز (2، 4 اور 5) کا کل رقبہ 1,352,360 کنال ہے۔ آڈٹ رپورٹ میں انکشاف کیا گیا کہ ہاؤسنگ سوسائٹیز نے صرف 91,611 کنال (کل رقبہ کا 6.8 فیصد) کے رقبے کے لیے این او سی حاصل کیے تھے اور باقی 1.26 ملین کنال (93.2 فیصد) غیر قانونی تھے۔ یہ 1.26 ملین کنال غیر قانونی اراضی لینڈ گریبرز نے مختلف غیر قانونی سوسائٹیوں کے نام پر فروخت کی ہے۔
ان غیر قانونی سوسائٹیوں میں سے تقریباً 99 فیصد مکمل نہیں ہیں۔ لوگوں کی محنت کی کمائی 5.2 کھرب روپے تک لوٹ لی جاتی ہے۔
ہاؤسنگ سوسائٹی اور لینڈ ڈویلپمنٹ پاکستان میں بڑے پیمانے پر اسکام بنے ہوئے ہیں کیونکہ ریگولیٹرز اور ایڈمنسٹریٹر طاقتوروں کو مفت پلاٹ دے کر اس طریقہ کار سے فائدہ اٹھاتے ہیں۔ بدلے میں، پلاٹوں کا تحفہ ریگولیشن اور گورننس کی دیگر ایجنسیوں کی گرفت کا باعث بنتا ہے۔
جیسا کہ پاکستان انسٹی ٹیوٹ آف ڈویلپمنٹ اکنامکس افسوس کا اظہار کر رہا ہے، پاکستان وسیع و عریض، بے قابو، انتہائی آلودہ شہروں کے ساتھ پلاٹستان بن گیا ہے۔ اب وقت آ گیا ہے کہ ہم اپنے شہری ترقی کے ماڈلز کا گہرائی سے جائزہ لیں، انہیں گھوٹالوں اور فضول سرگرمیوں سے آزاد کرتے ہوئے، وقت کے لحاظ سے اور زمین کے لحاظ سے۔
پھیلنے کے بجائے، ہمیں اپارٹمنٹ میں رہنے کی سہولت فراہم کرنی چاہیے۔ زمین کی ترقی کے بجائے تعمیرات پر توجہ رئیل اسٹیٹ کی بنیاد ہونی چاہیے۔
ترقی کو ایک ایسی صنعت بننے دیں جس میں بینک کے قابل اور قابل بھروسہ معماروں کے درمیان واضح، قابل عمل وقتی معاہدے ہوں، نہ کہ ایسے لوگوں کے جو معاشروں اور ان کے طاقتور پلاٹ وصول کرنے والوں کے پیچھے چھپ جاتے ہیں۔ ہمیں 30 سال کے افق پر زمین کی ممکنہ ترقی میں پیسے بند رکھنے کے بجائے تیز رفتار ترقی کی تلاش کرنی چاہیے۔
مسٹر حق سابق ڈپٹی چیئرمین پلاننگ کمیشن اور PIDE۔
کے وائس چانسلر ہیں۔
